Kuća u Ždrelcu na otoku Pašmanu predmet je sudskog spora između dvoje njemačkih državljana koji su se službeno rastavili početkom 2023. godine. Sama kuća s uređenim vrtom i popratnim okolišem izgrađena je 2014. godine, a investitoricu je koštala 740 tisuća eura.
Nakon službenog razvoda uslijedio je proces oko podjele imovine. I tu nastaju problemi. Pošto se ne radi o objektu koji je namijenjen za iznajmljivanje, prvotna procjena parcele, kuće i svega sagrađenoga na parceli bila je 826 tisuća eura.
Nakon toga sud u Njemačkoj angažira Brigitte Adam iz Mainza koja posao procjene radi u suradnji sa svojim kolegom vještakom Tomislavom Perkovićem iz Zagreba. Oni u konačnici donose vrlo sličnu procjenu vrijednosti nekretnine, odnosno sve procijenjuju na 910 tisuća eura koristeći metodu “Substanzwertmethode” odnosno metodu vrijednosti imovine.
Vlasnica nekretnine potom angažira privatnog procjenitelja koji sve procjenjuje na identičan iznos – 910 tisuća eura. On je, pak, greškom u svojoj procjeni koristio termin “Ertragswertmethode” što bi u prijevodu značilo da kuća uprihoduje dodatan novac od iznajmljivanja što u ovom slučaju nije slučaj, odnosno radi se o informaciji koja nije točna. Konkretno, i zbog takve uvećane procjene zbog omaške procjenitelja da bi se kuća mogla iznajmljivati, navedeni iznos dijelom je dodatno uvećan što u prijevodu znači da kojim slučajem procjenitelj nije smatrao da će se kuća iznajmljivati, iznos procjene bio bi sigurno manji od iznosa od 910 tisuća eura. Vjerojatno, da do pogreške nije došlo, iznos bi bio sličan prvotnoj procjeni od otprilike 800 tisuća eura.
Ovdje je bitno naglasiti kako kuća koja je izgrađena 2014. godine nikad nije iznajmljivana i kako vlasnica kuće ni 10 godina otkako je kuća izgrađena kuću ne želi iznajmljivati jer ona zbog te namjene nije ni napravljena.
A onda se u priču nakon nekoliko privatnih procjena, ali i one službene koju je naložio njemački sud uključio i bivši suprug investitorice. Privatni procjenitelji koje je angažirao bitno dižu vrijednost nekretnini u svrhu veće zarade prilikom podjele novca.
– Bez mog znanja na parcelu nekretnine stigao je prvi privatni procjenitelj kojega je angažirao moj bivši suprug, Ta prva procjena bila je na iznos od 1.070.000 eura. Osim neovlaštenog ulaska na moju parcelu, njegovi procjenitelji bitno su napuhavali iznos vrijednosti koji je s vremenom rastao iako to nije bilo realno stanje na terenu.
Procjenitelj Dražen Knežević procijenio je moju kuću bez da je ušao u nju, odnosno, procijenio je na način da je neovlašteno ušao na parcelu. On je u svojoj procjeni, ponavljam, bez da je ušao u kuću, napisao da se ispred nje nalazi nekakav bazen kojega je potpuno krivo opisao jer moja kuća nema bazen kakav je opisan u njegovoj procjeni – govori nam žena koja naprosto ne može vjerovati ono što se dalje događalo.
– Nakon svih ljudi koji su se protuzakonito ušli na moj posjed koji su zabilježeni na video nadzoru, jedna osoba napravila je dodatnu procjenu na nevjerojatan iznos koji nema veze sa zdravim mozgom. To je izvjesna Melita Bestvina. Ona je parcelu i sve objekte procijenila na 1.3 – 1.5 milijuna eura, međutim, nju sigurnosne kamere nikad nisu zabilježile na mom posjedu – govori nam žena i pokazuje nam nalaz Melite Bestvine.
Melita Bestvina priznala policiji da nije bila na posjedu njemačke državljanke – danas nam govori da uopće nije razgovarala s policijom
Nakon što je shvatila da je Bestvina napravila procjenu, a da se nije pojavila na nekretnini, sve je prijavila policiji u Biogradu na Moru.
– Otišla sam na policiju i pitala ih mogu li pronaći ljude koji su bili na mom posjedu i mogu li kontaktirati gospođu Bestvinu koja je na stranici 6 i 22 procjene moje nekretnine izjavila da je bila na mom posjedu, međutim, moje kamere je nikad nisu zabilježile. Gospođa Bestvina nikad nije bila na mom posjedu niti je mogla napraviti procjenu koju je napravila na način na koji je napravila. Policija je nazvala gospođu Bestvinu koja im je potvrdila da nikad nije bila na mom posjedu. Gospođa Bestvina je 18. listopada 2023. bila prisutna u sudnici i Stuttgartu i tamo je također priznala da nikad nije bila na mom posjedu, ali je rekla da je bila na mostu između Pašmana i otoka Ugljana i da je od tamo vidjela moju kuću koju je očito i tom metodom pogleda s mosta procijenila. Obećala je da će se na sljedećem saslušanju također pojaviti na sudu u Stuttgartu – govori nam gospođa koja upozorava kako se njena kuća ne može vidjeti sa spomenutog mosta, što je ZADAR News naknadno i ustvrdio.
Kako bismo doznali na temelju čega, kako i na koji način je gospođa Bestvina procijenila nekretninu na Pašmanu, s njom smo obavili razgovor.
Melitu Bestvinu kontaktirali smo i pitali je što je rekla biogradskoj policiji koja je kontaktirala.
– Nikakvu izjavu nisam dala policiji u Biogradu.
Jeste li ikad bili na spornoj nekretnini i u kuću koju ste procjenjivali i koju ste procijenili na iznos od 1.3 do 1.5 milijuna eura?
– Ne, uvjet je bio da mogu raditi na temelju fotografija. Kuću znam jer dolazim na Ugljan, ona je poznata. Iz čamca sam je vidjela i vidjela sam je kad smo išli u jednu pizzeriju. Znate da su Pašman i Ugljan povezani mostom. Nema nikoga tko ne zna da se tamo napravila jedna nova prekrasna vila s bazenom i ja nikad nisam mogla ni pomisliti da ću ja to morati procjenjivati. Kako je naručitelj rekao da mi ne može dati ključ, jer mu to bivša supruga ne dopušta, rekla sam da ću se pouzdati u fotografije i to napisati u svom dokumentu o procjeni. To sam i napisala jer mi nije omogućen ulaz pa sam vjerovala fotografijama koje su mi dostavljene i ne vjerujem da bi netko devastirao kuću koja je u fantastičnom stanju što je i dan danas koliko znam, tako da je sve to nesporno.
Kako ste došli do procjene koju ste naveli u dokumentu?
– Jednostavnom metodom, prihodovnom metodom. Istom metodom kojom se procjenjuju vile na Pašmanu i Ugljanu.
Ali rekli ste sada riječ prihodovnom. Što to znači ako se kuća ne iznajmljuje i nikad se dosad nije iznajmljivala, a i vlasnica kaže da kuća nije namijenjena za iznajmljivanje?
– To nema veze, ona je planirana za iznajmljivanje jer na druge dvije parcele koje se nalaze iza kuće također planirana jedna kuća u kojoj bi vlasnici stanovali, a drugu kuću bi iznajmljivali. Prema tome, ako se može doći do cijena najmova, u Hrvatskoj je dopušteno napraviti prihodovnu metodu sa sličnim procjenama drugih vila koje se nalaze na toj lokaciji.
Da shvatimo, vi ste na temelju onoga što ste vi shvatili da bi vlasnica mogla iznajmljivati donijeli procjenu da bi to onda toliko ukupno vrijedilo (1.3 do 1.5 milijuna eura)?
– Točno, ali se može i “poredbenim metodama” doći do iznosa.
U Njemačkoj ste na sudu 18. listopada 2023. godine izjavili da ste s mosta vidjeli kuću i da ste između ostaloga i tako donijeli procjenu vrijednosti.
– To nije dobro prevedeno. Rekla sam da most povezuje otok Pašman i otok Ugljan. Rekla sam da sam kuću vidjela i s mosta i iz čamca i broda, ali to ništa ne znači jer sam tamo prolazila i vidjela sam je i znam koja je to kuća jer sam išla i u pizzeriju blizu onog kampa.
Znate li da se kuća koju ste procjenjivali s mosta ne može vidjeti, to ste rekli na sudu u Njemačkoj, a i sad ste rekli da ste je vidjeli i s mosta?
– Ja nisam autorizirala taj zapisnik sa suda u Njemačkoj. Već sam uložila primjedbe na taj zapisnik.
Hoćete reći da sud nije dobro postupio prema vama u tom dijelu?
– Ma ne, znate, kad imate prevoditelja, onda to.. sutkinja je nešto slušala, nešto je prevodila, ja ne znam što je ona prevodila i naravno da sam reagirala. To je naprosto smijurija. Znam da se ne može vidjeti, kosina je takva da se ne vidi kuća s mosta.
Jeste li vi vidjeli fizički taj bazen koji opisujete u svojoj procjeni?
– Nisam, ali su mi dostavljene fotografije. Nije mi jasno zbog čega se objavljuje članak o ovoj temi dok nije donesena pravomoćna presuda.
Zbog toga što je ZADAR News dobio primjedbe na rad kojega ste vi dostavili sudu u Njemačkoj i koji upućuje na to da niste napravili procjenu koja je bazirana na stvarnom stanju kuće i nekretnine. Vi niste bili na parceli i ne znate u kakvom stanju je interijer i sve ono što se na parceli nalazi.
– Zato sam i napisala da je to uvjetna procjena na zamolbu suda iz Stuttgarta.
Ako sve uzmemo u obzir, je li moguće da ste napravili krivu procjenu s obzirom na to da niste imali najsvježije i recentnije fotografije?
– Nema šanse, procjena je po meni preniska i dalje jer u tom trenutku nije bilo ekvivalentnih vila da bi napravili “poredbenu” procjenu, ali tamo nema niti jedne vile koja ima tako krasan kamen i tako prekrasan okoliš. Vi idete stepenicama do mora i imate sve u kamenu. To je jako skupo u izvođenju, vi znate koliko košta transport i koliko je skuplje raditi na otoku nego na kopnu. U ranijim procjenama se o tome nije vodilo računa.
Bestvina o vlastitoj procjeni: “To nije realna procjena”
Fascinantno, Bestvina nam je za kraj priznala kako “to nije njena realna procjena”.
– Da vam skrenem pažnju što je to stručno mišljenje. Dakle, moje stručno mišljenje u odnosu na procjenu ne inzistira da ja moram doći na posjed. Ja na temelju predočenih fotografija i dokumentacije sam radila. Stranka se unaprijed ogradila da nema ulaza. Ja sam rekla da to ne mogu raditi, to zna odvjetnički ured preko kojega je išla ta procjena preko suda i oni su rekli da ja to napravim kao stručno mišljenje. Dakle, to nije moja realna procjena u smislu da sam ja imenovani procjenitelj i ja dolazim tamo s nalogom suda da mi otključa. Ovo je jedna neravnopravna borba u kojoj drugoj jedan bračni par ne da drugom da vještak uđe i otključa objekt. Odvjetničkom uredu Rašica sam rekla da ne radim procjene na ovakav način, ali su me oni angažirali da dam svoje stručno mišljenje, što sam i napravila – kazala nam je Bestvina.
Vidjela je nekretninu s mosta, pa je nije vidjela, pa je opet vidjela, pa je opet nije vidjela…
Nakon razgovora s Bestvinom možemo zaključiti kako je ista u svojim izjavama više puta sama sebi proturječila, odnosno, prvo je izjavila u Njemačkoj na sudu izjavila da je kuću vidjela s mosta koji dijeli otoke Pašman i Ugljan, da bi ZADAR Newsu rekla da je to pogreška u prijevodu suda u Stuttgartu. Potom Bestvina ZADAR Newsu kazuje da je kuću vidjela s mosta, da bi u drugoj rečenici opet demantirala samu sebe kazavši kako kuću nije moguće vidjeti s mosta zbog ugla pod kojim je kuća napravljena.
Iz razgovora s Bestvinom također se da zaključiti kako, iako je sama procjeniteljica rekla, ona nije radila procjenu nego mišljenje, ni to ne odgovara istini. Ona je, naime, u službenim dokumentima koji su prikazani na sudu u Stuttgartu jasno i nedvosmisleno prikazana kao procjeniteljica, a ne osoba koja “samo daje svoje mišljenje”.
Konačno, pred kraj razgovora Bestvina sam kaže kako procjena koju je napravila “nije njena realna procjena”, što je i objasnila opisom kako je nekretninu “procjenjivala” – bez da je na njoj bila.
“Nisam radila procjenu nego mišljenje” – službeni dokumenti sa suda u Stuttgartu demantiraju Bestvinu – radila je procjenu nekretnine
Da stvar po Bestvinu bude gora, ista u razgovoru za ZADAR News navodi kako je čamcem prolazila kraj sporne nekretnine i kako je procjenu radila na temelju onoga što je ona mislila da će vlasnica kuće raditi s njom – da će je iznajmljivati čime je dodatno podigla vrijednost kuću koja nikad nije bila namijenjena za iznajmljivanje.
– Ne, kuću nikad nisam htjela iznajmljivati – rekla nam je za kraj njemačka državljanka koja i dalje vodi pravnu bitku kako bi dokazala istinu, a ta je da njena nekretnina ne vrijedi koliko je netko platio da piše da vrijedi, već da vrijedi onoliko koliko zapravo vrijedi.
Bestvina optužila sud u Njemačkoj da je krivo preveo njenu izjavu
U razgovoru za ZADAR News Bestvina nam je za kraj rekla kako više ne bi uzimala ovakav posao u rad s obzirom na sve što se izdogađalo u predmetu.
Ipak, za povjerovati je da će sud u Njemačkoj u potpunosti odbaciti procjenu Bestvine koja je, a to je i više nego očito iz dokumentacije koju posjedujemo, frizirana u korist naručitelja. Razlozi i motivi su, naravno, i više nego jasni.
